邹住建复字〔2020〕第7号

对市十八届人大四次会议第20号

议 案 的 答 复

许让锋等代表：

你们提出的《加强城市物业公司监管力度，杜绝物业公司不正当竞争现象，提升城市住宅小区物业管理水平的建议》的议案收悉，现将办理意见和落实情况答复如下：

一、关于您提出的部分物业公司存在操纵住宅小区业主委员会选举、物业公司存在恶性竞争住宅小区资源、承接住宅小区物业招标不规范，甚至有暗箱操作现象的问题。

根据《山东省物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规定，新建住宅小区前期物业选聘活动的招标人为开发建设单位，目前我市3万㎡以上新建住宅小区全部由开发建设单位采取公开招投标方式选聘物业服务企业；住宅小区成立业主大会后，进行选聘或者续聘物业服务企业应当经业主大会授权，由业主委员会依照续聘条件与原物业管理企业订立新的物业服务合同。如业主大会决定另聘物业管理企业或者物业管理企业不接受续聘的，业主委员会再启动选聘物业管理企业的程序。

住建部《业主大会和业主委员会指导规则》颁布实施后，配套的法律法规及省市有关文件一直未出台。同时在进行业主大会和业主委员会活动中，出现了部分小区业主委员会以权谋私、不作为、乱作为等问题。甚至出现部分小区业主通过带领不明真相的业主进行过度维权等方式试图入选业主委员会成员后更换物业公司以获得利益等现象。此类问题通过街道、社区向我单位反应后，我单位及时通知相关街道、社区及时暂停了全市业主委员会成立工作，并且经研究出台了《关于进一步加强社区物业管理工作的意见》《关于加强业主委员会监管的若干意见》等政策，建立健全了业委会指导体系，强化业委会成立及换届监管，加强业主委员会自身建设，加大业委会监督力度，规范我市业主委员会活动，维护业主、物业使用人及物业服务企业的合法权益。2020年，我单位会同市委组织部制定了《邹城市创建群众满意物业工作实施意见》，一是强化业主大会成立的指导监督。各镇（街道）、社区将辖区业主大会成立工作纳入年度工作计划。业委会筹备组建中，除街道、社区相应代表参加外，吸纳小区党支部书记或委员参加。严格规范业主委员会选举程序，实行业委会候选人资格否决制度，优化业主委员会人员配置。小区党支部配合镇（街道）和社区做好业主委员会委员候选人提名、资格审查等工作；通过法定程序推动小区党支部书记和业委会主任“一肩挑”；小区党支部在广泛征求小区居民意见的基础上，对小区业委会的选举、业主大会议事规则和小区管理规约的制定、公共收益等资金的使用，物业服务企业的选聘等事项发表意见，引导业委会有序运作。二是加强业委会的自身建设。建立社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业“四位一体”工作机制，凡涉及物业管理区域内建设管理的重大事项、重要问题（选聘物业、公共收益使用等），要在社区党组织的统一领导下，通过“三会”（业主恳谈会、人民调解委员会和物业管理联席会）定期共商联议，及时研究解决。社区环境和物业管理委员会会同小区党支部监督指导业主委员会建立印章管理、业委会述职、物业企业选聘、维修资金使用、财务审计公示等制度，并定期对业主委员会各项制度的落实情况进行检查。三是建立业委会动态退出机制。对居民投诉较多、意见较大、不能正常履行职责或需要换届选举的业主委员会，镇（街道）及时组织召开业主大会，通过法定程序进行届内调整或者换届选举。业主大会成立前及业委会未能正常履职情况下，由社区居委会下设的环境和物业管理委员会代行业主委员会职责，负责做好物业管理工作。

二、关于您提出的注册物业公司把关不严格、门槛低，准入标准低；物业公司接管小区后人员配套不到位，服务标准不高，服务能力不到位，居民不满意；市物业监管部门对物业的考评、监管、评定、奖惩机制不健全的问题。

2017年国务院取消物业服务企业资质核定后，物业服务市场已经没有准入门槛，小型、微型企业较多，缺少骨干物业企业，这些小、微型企业运营机制落后，收费低、收费难，发展后劲不足，服务质量难以提高。

近年来我市出台了《关于进一步加强社区物业管理工作的意见》《邹城市创建群众满意物业工作实施意见》等一系列政策制度，针对您所提出的建议，在2020年将采取以下举措：

（一）落实物业联席会议制度。市级物业管理联席会议每半年召开1次，重点研究制定全市物业管理工作实施意见和工作措施，研究部署和解决阶段性工作及重大信访隐患、突发事件等物业管理热点、难点问题。镇（街道）物业联席会议由各镇（街道）组织召集，每季度召集1次（根据情况随时召开），由社区、公安派出所、综合执法中队、物业企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。研究辖区内物业管理具体问题，协调解决业委会和有关部门履职不到位、物业项目交接或者退出、突发事件、物业管理与社区管理衔接配合、复杂物业信访、投诉案件及需要协调的其他事件。

（二）加强物业管理日常考评。各社区居民委员会按照《邹城市社区物业管理考评办法（试行）》对辖区内的住宅小区每月进行1次考评检查，并将考评结果报镇（街道）物业管理办公室。镇（街道）物业管理机构每季度开展1次随机抽查考评，每半年进行1次全面综合考评，考评结果反馈到市住建局，并纳入物业服务企业信用档案。市住建局会同市发展改革局、市综合执法局、市市场监督管理局、市应急局组织进行每半年1次的随机抽查，年终开展1次全面综合考评。其中镇街、社区的考核结果纳入对各有关镇街年度综合考核，住宅小区的考核结果纳入物业企业信用档案。

（三）推行社会监督公示制度。物业服务企业和业主委员会在物业管理区域内设置“两箱两栏”（物业企业服务意见箱、业主委员会工作意见箱、政策法规宣传栏、小区事务公示栏），用于征求意见、宣传政策，公示物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和公共收益支出。公共收益要单独列账、独立核算，收支、分摊等情况公示每半年不少于1次，每次不少于15天。业主委员会未组建的，由社区居委会指导物业企业公开公示业主自治管理的有关信息。

（四）加强行业标准化建设。市住建局及其他相关主管部门，指导监督物业企业按照《山东省物业服务规范》和物业服务合同约定，健全完善卫生保洁、秩序管理、车辆管理、设施维护、绿化管护、客服服务等工作制度，项目经理、财务人员、保安人员、监控值班员、维修人员、保洁人员、绿化人员等岗位职责制度，火灾、电梯困人、防汛等应急预案，并对制度贯彻落实情况开展经常性的监督检查，提升物业服务科学化、标准化、规范化水平。力争打造6个济宁物业管理示范项目。

（五）完善物业行业信用体系。建立多部门长效常态的事中事后监管跟踪机制，全面集中数据共享，对物业企业的各类违法违规行为、不良行为进行联合惩戒，及时计入物业企业信用档案和社会公共信用数据库。加大物业企业信用信息公开力度，每年通报1次全市物业服务企业信用等级情况，并将企业信用等级作为实施分类监管以及前期物业服务招标、业主大会选聘物业服务企业、表彰评选推介等活动的重要参考依据。

再次感谢您对我们提出宝贵意见，希望您一如既往关心、支持我们的工作。

邹城市住房和城乡建设局

2020年5月28日

签发人：高凤军

联系人：葛继愿

联系电话：5216717  18678760906

抄送：市人大人事代表工作委员会，市委市政府督查室。