为妥善解决我市不动产统一登记前的历史遗留问题，规范国有建设用地使用权交易行为，保障房地产权利人合法权益，防止国有土地资产流失，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山东省已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》、《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）、《济宁市人民政府关于不动产登记若干历史遗留问题处理意见》（济政字〔2017〕73号）等规定，结合我市实际，为做好我市划拨国有建设用地使用权转让工作，制定本实施方案。现将主要内容解读如下：

一、起草背景和过程

邹城市不动产登记中心窗口统一办理住宅、商业划拨国有建设用地使用权转让审批及相关不动产转移登记工作已有四年多，截止2021年6月16日已收取住宅划拨转出让的土地出让金约5543万元，涉及宗地12402宗；已收取商业划拨转出让的土地出让金约308万元，涉及宗地98宗。

为规范办事程序，便民高效办理住宅、商业划拨国有建设用地使用权转让审批事项，依据《城市房地产管理法》、《协议出让国有土地使用权规范》、《济宁市人民政府关于市区国有划拨土地上房地产转让审批有关问题的批复》（济政字【2017】140号）等规定，结合我市实际，邹城市自然资源和规划局起草了《邹城市划拨国有建设用地使用权转让实施方案》，并在政府网站上完成社会意见征集、发函征求市财政局、行政审批服务局等相关部门意见，公开举行听证会，召集相关领域专家进行论证，通过司法局合法性审查，于2021年11月1日邹城市人民政府印发此实施方案。

实施方案部门研讨会

实施方案听证会

实施方案专家论证会

二、制定的依据

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号  1990年5月19日施行）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局〔1992〕第1号  1992年3月8日施行）、国家物价局、建设部关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知（价费字第１９２号 1992年4月27日施行）、国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知（国土资发【1999】31号  1999年9月22日施行）、《山东省已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配理的若干规定》（鲁财综字［2000］10号  2000年1月7日施行）、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号  2001年4月30日施行）、《关于对涉及国有划拨土地使用权处置有关问题紧急请示的批复》（国土资函〔2001〕407号  2001年9月12日施行）、《划拨用地目录》（国土资源部令第9号  2001年10月22日施行）、《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号  2006年8月1日起试行）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26施行）、《济宁市人民政府办公室关于印发<济宁市住宅划拨国有建设用地使用权转让管理办法>的通知》（济政办发〔2011〕22 号  2011年4月18日施行）、济宁市人民政府关于商服用途国有划拨建设用地使用权办理出让手续的批复（济政土字【2012】143号  2012年10月29日公布）、济宁市人民政府关于住宅划拨国有建设用地使用权转让审批工作的批复（济政土字【2013】112号  2013年8月16日公布）、济宁市人民政府关于国有建设用地使用权转让问题的批复（济政土字【2013】140号  2013年10月21日公布）、济宁市人民政府关于住宅和商服划拨国有建设用地使用权转让审批有关问题的批复（济政土字【2013】141号  2013年10月21日公布）、济宁市人民政府关于房地产项目实测建筑面积增加补交土地差价的批复（济政土字【2013】157号   2013年11月13日公布）、济宁市人民政府 关于不动产登记若干历史遗留问题的处理意见(济政字【2017】73号)、济宁市国土资源局关于统一国有划拨土地上不动产登记工作流程的通知（2017年11月15日）、济宁市人民政府关于市区国有划拨土地上房地产转让审批有关问题的批复（济政字【2017】140号  2017年12月5日公布）、《山东省自然资源厅 山东省发展和改革委员会 山东省财政厅 山东省住房和城乡建设厅 国家税务总局山东省税务局关于化解城镇居民住房产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规〔2020〕3号）等。

三、主要内容及说明

（一）明确了邹城市划拨国有建设用地使用权转让实施方案的适用范围：已经办理房屋登记且建筑面积小于300平方米的独用宗国有划拨土地上商业服务用途的房地产转让；已经办理房屋登记的共用宗国有划拨土地上商业服务用途的房地产分割转让；已经办理房屋登记且住宅上市交易涉及的划拨国有建设用地使用权转让。

（二）明确了土地出让规范。由市行政审批服务局窗口（入驻市不动产登记中心）直接办理划拨国有建设用地使用权转让手续，不再逐宗报邹城市人民政府审批。转让同一宗土地上划拨国有建设用地使用权后的出让国有建设用地使用权，其出让年限的起始日自第一套缴款日起算，终止日相同，商业服务出让年限为四十年，住宅出让年限为七十年。上市交易房地产面积按《不动产权证》或《房屋所有权证》记载房屋面积为准。房屋权利人取得国有划拨建设用地使用权及房屋所有权登记后，又因房产交易等原因申请转移登记的，由房屋权利人在市行政审批服务局窗口（入驻市不动产登记中心）申办土地划拨转出让手续，缴纳土地出让金。因继承、赠与、析产等非上市交易形式发生的房地产过户，住宅划拨国有建设用地使用权可以维持划拨，也可以办理划拨转出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。利用国有划拨土地开发建设且已办理房屋登记的小区，由市不动产登记中心权籍调查确定小区四至界线及用地面积，建设单位或市人民政府指定代办主体申办小区土地使用权首次登记。

（三）明确了不得转让的情形。未取得房屋登记权利证书的；纳入房屋征收主管部门确定的征收范围的；存在不动产权属纠纷的；经济适用住房上市交易不满法定年限的；司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；法律、法规、规章以及济宁市、邹城市人民政府规定划拨国有建设用地使用权不得转让的其他情形。

政策文件：邹城市人民政府办公室关于印发邹城市划拨国有建设用地使用权转让实施方案的通知