《物权法》第12条规定了登记机构应当履行下列职责：“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。”同时《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）第3.4.1条规定，不动产登记机构工作人员应根据不同的申请登记事项询问申请人以下内容，并制作询问记录，以进一步了解有关情况：“1.申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示；2.申请登记的不动产是否存在共有人；3.存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况；4.不动产登记机构需要了解的其他与登记有关的内容。”《规范》第3.4.2条明确规定了询问记录应当由询问人、被询问人签名确认。

在国家建设信用体系及“放管服”改革的大背景下，上述规定更体现了询问记录在登记中的重要性。不同场景下询问记录的合理应用不仅可以减少登记错误的发生，甚至可以成为不动产登记风险兜底的佐证材料，为登记工作的平稳进行保驾护航。

笔者将从不动产权利人处置夫妻共有财产和办理历史遗留老旧小区房屋登记这两个场景，来介绍询问记录在不动产登记合理审慎审查中的重要性及操作要点。

场景一：权利人处置婚姻存续期间名下不动产。《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产转让的申请人一般是不动产物权设立登记时的申请人，在夫妻双方将不动产登记在夫或妻一方名下时，不动产物权的转移存在损害另一方权益的可能。

我国部分登记机构仍延续《婚姻法》关于夫妻共有财产的审查标准，要求申请人提供结婚证、购房日期等材料，这既未顺应“放管服”改革精简申请材料的要求，也不符合《物权法》的立法精神。夫妻共有财产发生纠纷时的法定确认机构应为各级人民法院，单凭不动产权证书无法真正确认不动产完整权利的归属。

不动产权证书、登记簿记载的权利人依法享有的权利，在法理上的重要外在表现是处置权，夫或妻在处分夫妻共有重大财产时应在婚姻关系内部商议决定。在这种处分不动产的情形下，不动产登记机构关于是否存在隐性共有人的询问，已经尽到了合理审慎的审查义务，无权也无须进一步审查该不动产究竟是否为夫妻共有财产。

目前已有一些地区出台规定，除必要情形外，不再审查婚姻关系，并提醒广大市民针对夫妻关系存续期间取得的不动产及时办理不动产转移（婚内财产转移）或变更（夫妻间不动产权利人加名）登记，保障自己的合法权利。

由此可见，做好询问记录并由申请人签字确认，在这一情形下具有不可替代的重要作用。

场景二：办理老旧小区房屋转移登记。因老旧小区存量电子数据质量较差、原买卖合同内容记载不规范等原因，在申请人办理该类房屋的不动产登记时，经常出现房屋坐落不清晰、房屋面积不准确等情形。

遇到上述情形，登记机构受理人员经常要求申请人出具证明材料。但一般情况下，对房屋的自然状况、权利状况最了解的人往往是发起不动产登记申请的权利人。登记工作人员应根据相关规定和当地政策详细核查、询问，尽到合理审慎审查义务。可就房屋出售时的自然状况和权利状况详细询问转让方并做好询问笔录，询问的详细结果由权利人进行确认，确认无异议，登记机构予以确认登记。这样既省去了不必要的证明材料，又可以有效减少登记错误的发生。

询问记录的重要性在很大程度上取决于登记机构的审查方式。登记机构究竟应履行实质审查还是形式审查？这一问题引发过不少争议。《物权法》对此没有做出明确规定，仅仅是规定了登记机构的审查职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项，履行法律、行政法规规定的其他职责。

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第16条则规定了申请人应当提交的材料，并强调其应对材料真实性负责：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：登记申请书；申请人、代理人身份证明材料，授权委托书；相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；不动产界址、空间界限、面积等材料；与他人利害关系的说明材料；法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”

从以上规定来看，登记机构的审查更倾向于形式审查。但在实际工作中，也常有涉及行政诉讼、国家赔偿等带有实质审查意味的领域。基于上述情况，询问记录是不动产登记合理审慎审查在登记材料上的重要表现形式之一。如果还存在可能涉及他人利害关系的权利状况，按照《条例》第19条“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查”的规定，配合《条例》赋予不动产登记机构的调查权，可以很好地降低风险。因此，询问记录对于在不动产登记中更好地尽到合理审慎审查的职责具有非常重要的意义。