一、制定背景及目的

物业管理关系到广大人民群众的切身利益，对于维护社会稳定、构建和谐社会具有重大意义。当前，随着我市社会经济和房地产市场的蓬勃发展，物业服务业行业已经进入了一个迅速发展时期，总体发展向好。同时，物业管理工作也存在一些问题，主要表现在部分物业企业服务意识不强、形象差、服务不达标，缺乏先进的管理机制和优质的服务能力，群众意见大，投诉多。政府主管部门、街道、社区对物业企业的服务行为缺乏有效的监督制约机制，急需建立健全有效的物业服务长效监管机制，规范物业服务行为，加强物业服务事中事后监管。

二、制定依据

1.中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见;

2.山东省住房和城乡建设厅、山东省民政厅关于在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会的通知 鲁建物字〔2021〕２号;

3.山东省物业管理条例;

4.山东省物业服务企业信用信息管理办法；

5.济宁市住房和城乡建设局关于印发《济宁市物业服务企业信用信息管理办法》的通知  济建物字〔2022〕6号。

三、《办法》的主要内容

《办法》主要包括六个方面的内容，一是住宅物业服务评星定级的考评对象；二是住宅物业服务评星定级的考评原则；三是住宅物业服务评星定级的考评方式；四是住宅物业服务评星定级考评成绩的确定、考评成绩的公示及异议处理方式；五是住宅物业服务评星定级考评结果的运用，包括建立物业企业考评定级制度、住宅小区考评定星制度、评星定级和信用管理挂钩制度、住宅小区“分类监管”制度、物业企业“分级监管”制度；六是考评要求，包括问题整改和对考评单位考评纪律的要求。

四、《办法》的主要特点

（一）在考评对象上，包括了城区内物业服务企业承接的住宅小区、从事物业管理活动的物业服务企业两个角度，考评对象更加全面。

（二）在考评方式上，对住宅小区的考评由街道（镇）和社区负责，总成绩100分，包括业主评议（占比40%）、街道（镇）现场考评（占比30%）和社区现场考评（占比30%）；对物业服务企业的考评，包括住宅小区考评（60%），按物业企业服务的住宅小区考评平均得分计算，以及部门考评（40%），由市住建局会同公安、市场监管、综合执法、消防救援等相关部门，根据日常监督检查工作中的实际情况进行评价。考评方式更加科学、完善，既突出了业主评价在考评中的重要地位，也包括了有关部门、街道社区对小区、企业通过日常工作中体现的客观评价。

五、考评结果在物业行业监督管理工作中的具体应用

对考评结果，建立分类分级的监管机制，明确具体的惩戒办法，充分激发企业争先创优的积极性，促进全市物业行业管理服务水平的提升。

（一）建立物业企业考评定级制度

根据考评得分，按照A级、 B级、C级、D级四个等级评定：

1．90分及以上的，评为A级；

2．80（含）—89分的，评为B级；

3．60（含）—79分的，评为C级；

4．60分以下的，评为D级。

（二）建立住宅小区考评定星制度

根据考评得分，按照五星级、 四星级、三星级、二星级和一星级五个等级评定:

1．90分及以上的，评为五星级；

2．80（含）—89分的，评为四星级；

3．70（含）—79分的，评为三星级；

4．60（含）—69分的，评为二星级；

5．60分以下的，评为一星级。

（三）建立考评定星定级和信用管理挂钩制度

住宅小区考评成绩由街道（镇）填入物业企业信用档案中项目绩效信用信息得分，实行动态评价。市住建局参考物业企业考评成绩进行信用加分、减分，计入物业企业信用档案。

（四）建立住宅小区“分类监管”制度

对评定为一星级的住宅小区，由街道（镇）、社区对存在的问题下达书面整改通知，限期3个月进行整改。3个月后，经考评得分仍为60分以下的，由所在街道（镇）指导组织召开该住宅小区的业主大会进行表决，根据业主大会表决结果决定是否解聘物业企业；实行财政补助的，不予发放当年的补助资金。对评定为二星级的住宅小区，实行重点监管，加大考评频次，由街道（镇）、社区每月组织考评一次，对发现的问题及时督促进行整改。对评定为三星级、四星级、五星级的住宅小区实行常态化管理。

（五）建立物业企业“分级监管”制度

1．物业企业评为A级的，采取以下激励措施：

（1）在物业企业信用等级评价中优先予以加分、直至满分；

（2）在各类物业项目招标中优先推荐，同等条件下优先聘用；

（3）在物业管理监督检查中，减少检查比例和频次；

（4）在各类评优评先活动中，予以优先推荐；

（5）街道（镇）可设立专项资金，按照“以奖代补”方式给予物业企业相应经费补助。

2．物业企业评为D级的，采取以下惩戒措施：

（1）在物业企业信用等级评价中予以扣分；

（2）将其作为重点监管对象，街道（镇）、各行业主管部门在日常检查、专项检查中增加对其的抽查比例和频次；

（3）对其法定代表人及项目经理进行提醒、约谈、告诫，对经督促后仍工作不力的，建议企业对其项目经理予以内部处理并调离岗位；

（4）按照规定可以采取的其他惩戒措施。

（六）建立考评结果公开公示制度

住宅小区评星和物业企业定级结果将在邹城市人民政府官方网站（/）及其他新闻媒体上对社会公开，每半年公布一次，主动接受市民监督。

政策解读：邹城市房产服务中心物业服务部

联系电话：0537-5216716

政策原文：【政策】邹城市人民政府办公室关于印发邹城市住宅物业服务评星定级考评办法的通知