为进一步加强我市物业服务规范化、制度化建设，建立健全住宅小区物业服务长效监管机制，加强事中事后监管，根据国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》、《山东省物业服务企业信用信息管理办法》、《济宁市城镇容貌和环境卫生管理条例》、《济宁市电梯安全条例》、《济宁市城市绿化条例》、《济宁市物业管理办法》等法律法规及《济宁市住宅小区物业服务质量考核评价指导意见（试行）》等规定，邹城市住房和城乡建设局起草了《邹城市住宅物业服务评星定级考评办法》（征求意见稿），现公开征求社会公众意见。欢迎各界人士通过信函、电话、电子邮件等方式提出修改意见和建议。

公开征求意见截止时间：2023年8月3日—2023年9月2日

联系单位：邹城市住房和城乡建设局

电话：0537—5312667

电子邮箱：zcswyb@163.com

【草案内容】《邹城市住宅物业服务评星定级考评办法》的通知（征求意见稿）.docx

【草案解读】草案解读《邹城市住宅物业服务评星定级考评办法》（征求意见稿）.docx

物业管理关系到广大人民群众的切身利益，对于维护社会稳定、构建和谐社会具有重大意义。当前，随着我市社会经济和房地产市场的蓬勃发展，物业服务业行业已经进入了一个迅速发展时期，总体发展向好。同时，物业管理工作也存在一些问题，主要表现在部分物业企业服务意识不强、形象差、服务不达标，缺乏先进的管理机制和优质的服务能力，群众意见大，投诉多。政府主管部门、街道、社区对物业企业的服务行为缺乏有效的监督制约机制，急需建立健全有效的物业服务长效监管机制，为进一步加强我市物业服务规范化、制度化建设，加强事中事后监管，根据国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》、《山东省物业服务企业信用信息管理办法》、《济宁市城镇容貌和环境卫生管理条例》、《济宁市电梯安全条例》、《济宁市城市绿化条例》、《济宁市物业管理办法》等法律法规及《济宁市住宅小区物业服务质量考核评价指导意见（试行）》等规定，结合我市实际，制定本办法。

2023年8月3日—2023年9月2日，通过邹城市人民政府网站对社会进行公示，并公开征求公众意见，公布了联系方式如下：

联系单位：邹城市住房和城乡建设局；

电话：0537—5312667

邮箱：zcswyb@163.com

截至公示期满收到公众的反馈意见或邮件10条，拟采纳5条，采纳情况如下：

建议一、《考核办法》应该下发到每一个物业，然后物业通知业主知晓并签字，并且做好公示，让全体业主参与进来，监督物业，提升物业服务。

采纳情况:部分采纳该建议。

《考核办法》向社会主动公开，主动接受业主参与，监督物业，提升物业服务。

建议二、业主评议、街道现场考核、社区现场考核结果应该发给物业，并将考核结果告知业主，业主签署对考核结果的意见，如果对考核结果不认可，各考核小组应当组织物业、业主现场和（或）电话评议。

采纳情况:部分采纳该建议。

市住房城乡建设局汇总住宅小区、物业企业考评总成绩，形成物业企业、住宅小区评级、评星名单并进行公示。公示期为10日。住宅小区评星和物业企业定级结果将在邹城市人民政府官方网站（/）及其他新闻媒体上对社会公开，每半年公布一次，主动接受市民监督。异议处理：公示期间，物业企业对评级、评星结果有异议的，应在5个工作日内以书面形式向市住房城乡建设局提出异议申请，并提供以下资料：1．能够证明认定信息失真、失效、不准确、不全面的；2．已及时整改并经原考评部门认定合格的;3．其他被认定的有效证据。

建议三：住建局公示考评总成绩时应通知物业，要求物业通知到业主。

采纳情况:部分采纳该建议。

住宅小区评星和物业企业定级结果将在邹城市人民政府官方网站（/）及其他新闻媒体上对社会公开，每半年公布一次，主动接受市民监督。

建议四、应该对各星级物业开展对比评议，达不到标准的应该降级。

采纳情况:不采纳该建议。

《考评办法》中对考评结果运用做了较为详细的规定，一是考评定星定级和信用管理挂钩，住宅小区考评成绩由街道（镇）填入物业企业信用档案中的项目绩效信用信息得分，实行动态评价，计入物业企业信用档案；二是建立了住宅小区“分类监管”制度和物业企业“分级监管”制度。对评为一星级、二星级的住宅小区和被评为D级的物业企业分别制定了问题整改和惩戒措施。

建议五、达不到相应标准的物业应当退还业主相应费用。

采纳情况:不采纳该建议。

该条建议缺乏相关法律、法规及相关政策依据。

建议六、对于60分以下物业，多次整改不到位不需要业主委员会表决，应当直接解聘。

采纳情况:不采纳该建议。

根据《民法典》的278条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于业主共同决定实行，需通过召开业主大会由全体业主进行表决。《考评办法》对评定为一星级的住宅小区进行了规定，由街道（镇）、社区对存在的问题下达书面整改通知，限期3个月进行整改。3个月后，经考评得分仍为60分以下的，由所在街道（镇）指导组织召开该住宅小区的业主大会进行表决，根据业主大会表决结果决定是否解聘物业企业。

建议七、对于投诉多、服务不到位物业应当设立黑名单制度，重点监督、重点考核。

采纳情况:部分采纳该建议。

考评结果运用中第（四）条，建立住宅小区“分类监管”制度中，对评定为二星级的住宅小区，实行重点监管，加大考评频次，由街道（镇）、社区每月组织考评一次，对发现的问题及时督促进行整改。第（五）条物业企业评为D级的，采取以下惩戒措施：（1）在物业企业信用等级评价中予以扣分；（2）将其作为重点监管对象，街道（镇）、各行业主管部门在日常检查、专项检查中增加对其的抽查比例和频次；（3）对其法定代表人及项目经理进行提醒、约谈、告诫，对经督促后仍工作不力的，建议企业对其项目经理予以内部处理并调离岗位；（4）禁止参与我市物业项目的招标投标；（5）按照规定可以采取的其他惩戒措施。

建议八、考评办法没有说明是阶段性还是长期性考核

采纳情况:部分采纳该建议。

该考核办法为阶段性，今后会根据执行情况及法律法规政策的调整进行修改、废止。

建议九、业主作为小区的主人和物业服务的直接对象，其对物业管理的优劣程度有最直接和全面的认识，因此其评分权重应予以提高。意见稿中“业主评议（占比40%）、街道（镇）现场考评（占比30%）和社区现场考评（占比30%）”调整为业主评议（占比70%）、街道（镇）现场考评（占比10%）和社区现场考评（占比20%）。

采纳情况:不采纳该建议。

出台该考核办法主要目是加强对物业管理活动的监督管理，通过相关部门的日常监督检查和考评，促进物业服务人提高服务水平。

建议十、未避免弄虚作假、搞暗箱操作及重复评价等情况，意见稿中“业主评议可采取线上评价和线下评价两种方式进行，线上评价通过评价系统进行；线下评价采取入户调查的方式，组织业主填写《邹城市住宅小区物业服务业主评议调查问卷》（见附件1）进行业主满意度测评。”建议调整为“业主评议采取线上评价，以户为单位注册，需实名认证，匿名提交，实时同步公开统计数据。对于业主为不会使用智能机的老年人，由成年子女申请注册提交。对于孤寡老人由社区内业主志愿者代为提交。”

采纳情况:不采纳该建议。

对于提出的“业主评议采取线上评价，以户为单位注册，需实名认证，匿名提交，实时同步公开统计数据”，需要搭建“线上业主表决电子投票系统”，建立“物业管理区域业电子投票数据库”，制定“业主电子表决投票规则”。目前，我市还没建设此类系统，仍需以线下为主，对于此建议，在下步工作中，我们将积极推进“线上业主表决电子投票系统系统”的搭建和相关规则的制定工作，待条件成熟后，采用电子投票系统开展业主满意度评价工作。

2023年9月6日